[sjtubbs-8g]群组关于上海楼市的讨论

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “FW: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 11:26 03/02/2005:

这篇分析算是比较不错的,推荐!(参见引文: 影响未来上海楼市的八大风险)

◆ From “Aaron Zhong” (jerk), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 12:56 03/02/2005:

房市虽然是暴利行业,但是房产确实固定资产的投资,嘿嘿,让我们把这1亿美金的游资消化在上海内部吧!
我如果是政府,就让房产涨涨涨,让游资进进进,然后来个房市崩盘,哈哈,他游资的钱全蹦在上海人手里。

◆ From “Aaron Zhong” (jerk), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 12:58 03/02/2005:

抛房要抛得掉,崩盘时候的心理,不是你想抛你就抛得掉的。嘿嘿,到时候用小钱买豪宅,气死那些想从上海赚钱的!

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 09:24 03/03/2005:

一旦发生崩盘,对于经济的影响,关键不在于房价高低,而是破坏了整个信贷体系。
p.s.现在在上海发财的人里面,上海人的比例太少了。。。

Quoted from mail of “Aaron Zhong” (jerk)
房市虽然是暴利行业,但是房产确实固定资产的投资,嘿嘿,让我们把这1亿美金的游资消化在上海内部吧!
我如果是政府,就让房产涨涨涨,让游资进进进,然后来个房市崩盘,哈哈,他游资的钱全蹦在上海人手里。

◆ From “bluesea” (bluesea), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 09:32 03/03/2005:

可 能情况不会这么乐观,如果房地产行业非理性增长,会造成社会投资集中在建筑,建材行业,那么其他行业的投资就会减少,对消费力的迫害也是巨大的。一旦泡沫 破灭,原先应旺盛的房地产行业而产生的这么多家水泥,钢筋,木材等等的加工厂,就要面临破产。设备价格一下跌入底谷。而其他行业也无法因房地产泡沫中获得 什么好处。相反,因为失业人口增加,市场风险加大,消费力衰退。经济动荡再所难免。国际上没有一个地方的房地产泡沫破裂不给那个地方带来严重冲击的。

不 过我觉得上海房产在短时期内不会下跌。一来外来人口增加,这种增加是全面的,从拖家带口的民工,到带着工厂和大笔钞票来沪的老板。移民和普通人口流动的最 大区别就是买房。这部分需求是目前主要支撑房地产需求的力量。二来,国际金容市场短期变化不大,虽然美元和人民币都增息,但相对当初降息以前的水平还差很 远。只要人民币有升值压力,人民币绑定美元。游资是不会走的,放在房子上就是廉价出租也是收益啊。哪怕人民币不主动升值,而是随美元升值,他们也不亏,而 对欧元来说还可能是赚了。不然的话投到欧洲换成欧员,一旦美元上涨他们就亏大了。三来,目前所谓的游资规模虽然号称有几个亿,但实际很小,想想前段时间从 香港撤出的短期游资才多少啊,更加不要说和国际游资总量做比较了。很多外资都是散户。显然不是那种来豪赌的庄家。都是充着保值市场来的。房价即便出现浮 动,这些人也未必撒手。而且现在进上海的游资很多是欧洲国家,上海的房子不要说在温州了,就是在我这里也很出名了,我这里有个开二手车场的老头也花了20来万欧元在上海买了套房子。事情是明摆着的,现在欧元对美元的价格高的吓死人,只有跌的可能。四来,大家不要忘记了,我们国家的贷款政策和国外最大的区别是,我们可以贷20年,30年。国外一般只贷10年。 这种巨大的提前预支,是支撑目前需求的另一个重要因素。五来,中国的银行体制暴差。地方各种官员的一张纸条就能决定贷款融资。这样的投资效率之差可想而知 了,银行为了生存,他们宁可放资给房地产开发商和投资商,风险要小得多。国内这些炒家的钱还不全都是银行的钱。虽然国家做了规定,但银行迫于双重压力,依 然只能放贷房地产行业。这要比放给国有企业,地方政府不知道要安全多少了。

没 有一种房地产泡沫不是拼到最后一口气的,当初亚洲金融风暴对香港房地产的影响居然不还不是立刻的。香港房子活生生又挺了好几年才破灭的。幻想因为一两个政 策而挤破泡沫是不可能的。而真到泡沫破的那天,经济下滑,失业剧增,就算手上有点钱,也不太敢买什么好房子了。到时候银行贷款紧收,缩短贷款期限,增加利 率。大家还不是一样的苦。还是乘现在拼命赚钱吧,做小老百姓永远不会在动荡中获得任何好处。我们这里某兄的老婆说:做老婆的,明知自己老公很容易出轨也没 办法,只能天天祈祷,希望这种倒霉的事情不要发生在自己的身上,真的发生了也无可奈何。做为小老百姓的我们,唯一能保持的心态大抵也就如此了。2年之内估计房产不会跌。今年估计依然涨。上海房子毕竟才涨了三年左右。

Quoted from mail of “Aaron Zhong” (jerk)
房市虽然是暴利行业,但是房产确实固定资产的投资,嘿嘿,让我们把这1亿美金的游资消化在上海内部吧!
我如果是政府,就让房产涨涨涨,让游资进进进,然后来个房市崩盘,哈哈,他游资的钱全蹦在上海人手里。

◆ From “bluesea” (bluesea), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 09:40 03/03/2005:

怎 么说,老百姓只有被盘剥的份。这场豪赌我们是被绑着去的。有捞到便宜的也不知道自己捞到的,亏了也无可奈何。据说这世界上有个叫利益集团的东西,还有什么 精英集团。说实话有时我会想,我才不管这些人黑不黑干什么购当,只要他们能出一个好价钱买我,我就主动卖身。牺牲我一个,上面4老,家里Smile和我未来的小Bluesea都能过得好,这就值了。值大豁了。问题是,当我想明白要卖身的时候,四顾一看,全是想卖自己的人。卖身竞争也激烈啊,魔鬼的钱都来不够买下这么多人的。哎……

Quoted from mail of “Wolfer Lee” (whitewolf)
一旦发生崩盘,对于经济的影响,关键不在于房价高低,而是破坏了整个信贷体系。
p.s.
现在在上海发财的人里面,上海人的比例太少了。。

◆ From “George Wang Xiao Xin” (abdallah), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 15:41 03/03/2005:

我们来试着分析一下ww文章里说的自住需求的普通购买力。

假设一个交大本科毕业生,外地生源,家境一般,成绩良好,毕业后进入外企工作,工资4000(税后),以下是其30岁时各年的收入支出的理想情况分析表:

年龄

毕业年数

月入

年入

月出

年出

年存款

23

1

4000

48000

3000

36000

12000

24

2

4400

52800

3317

39800

13000

25

3

4900

58800

3400

40800

18000

26

4

6000

72000

5000

60000

12000

27

5

6600

79200

4000

61200

18000

28

6

8000

96000

4000

48000

48000

29

7

9000

108000

4000

48000

60000

30

8

10000

120000

4250

51000

69000

8年总计:

634800

 

381800

250000

说明:
1.在不跳槽的情况下,假设其每年收入增长幅度为10%左右,第四年的增长到6000和第六年的8000表示其跳槽两次。
2.第一年的月支出里面,房租1000,水电煤气、固话手机宽带计500,伙食费1000(包括小搓1、2顿),书刊交通等其他500。
3.设其生活俭朴,储蓄意识高,第二、三年的支出增长不大。
4.由于拍拖的缘故,第四、五年的月支出猛增至5000以上;关系稳定后,由于资源共享和gf心理转向,支出反而下降至4000。
5.收入中未计炒更(灰色)收入和可报销部分,但支出部分亦未计入突发情况时的花费等,故假设其两相抵没。

现下在上海,在中环附近一套100平米的房子的单价为1万每平米,故需100万,首付3成即30万,再加上装修、家具、电器等约需15万,所以购房初始投入需达45万以上。而由上表可知,该同学30岁时存款为25万,资金缺口达20万,甚至连房子的首付都还差5万。但实际上,考虑到gf的存款(设其为5万)、自己父母(10万)和gf父母(10万)的积蓄,共50万,稍稍超过底线而已,但基本上这已是最大限度。

所以,从这个例子来看,可以得出几个推论:
1.仅靠个人,在上海是买房的难度是极大的,其实上面的例子中,该生的收入是颇高的,起码中等偏上,但依然无法在30岁存足首付,可想而知其他人了。
2.由上文可知,想提高个人的首付能力,有两个办法:一是增加收入,这个涉及的方面太多,这里就不展开了;二是减少支出,提高储蓄率,但这就意味着一些生活享受水平的下降,譬如无法常常泡吧、下馆子、出游、攒机器、买装备等等。
3.填补缺口的资金主要来源有三项:gf、自己父母、gf父母。所以,如果,你有个有钱或有权或二者兼有的老爸老妈,那完全可以填补你买房的支出甚至不用你出钱。出身没办法的话,那只有找个有钱的gf了。 当然多数情况下,现在的女孩,无论家境贫富,花费均很高且存不下什么钱来,所以不用指望太多,还是指望她家里吧。你有本事让他们舍得花许多嫁妆,那也是办 法。(事实上,现实中有钱有权的人家还是不多的,非京沪穗深的家庭,多数会有个十来二十万的存款,但你敢全用掉这些钱吗?这可是父母的养老钱啊!)
4.反过来想,在各方面成本越来越高的情况,有必要一定要买房吗?

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 16:51 03/03/2005:

支出部分可以再降低的。
老实说,每月支出3k的话,真的不算节省了。ax列举的情况下,支出可以降低到收入的一半。这样5年后可以有一笔首付的钱了。
另外,按照例子中的收入水平,如果是一个人买房的话,应该选择小一些的二手房,这样总价可以控制在50w左右。有15w够首付了。

◆ From “Li, XuesOng” (licedar), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 13:29 03/10/2005:

年龄 毕业年数 税前月入 税后月入 支出 月存款 累计存款 当时房价(上海南站附近)
22

0

2000 1800 1400 400 0 3000/平米
23

1

3000 2596 1800 800 4800 4000/平米
24

2

3000 2596 1800 800 14400 5000/平米
25

3

4500 3411 3000 400 24000 6000/平米
26

4

5200 3899 3000 900 28800 8000/平米
27

5

预期6300 预期4758 预期2200 2500 39600 10000/平米

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 21:43 03/10/2005:

1.税后月收入的计算似乎有问题。我在优派的时候,按照外服标准缴纳四金,这个已经是最狠的了,可实际收入似乎还是比表中计算的要高一些
2.开销还是偏高。如果月收入3411的时候还要花3000,我实在看不出这个人有买房的打算
3.收入不高的情况下,肯定不适合买南站这种飞涨的地方
4.房价的变化也是存在未知数的。。。

◆ From “Li, XuesOng” (licedar), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 22:25 03/10/2005:

1,四金比例年年涨,自2003年7月起(即我税后3411的时候)已经涨到18%了。
2,原因和ax的邮件相同,有mm以后消费飞涨。有mm前1800一个月很奢侈吗?
3,我2000年刚毕业住南站南边的时候还很荒凉,一室半40平米的租金只要450元,售价15万。我的工作性质基本上都是在延安路沿线的公司工作,如果住得更远还怎么上班?
4,我每一个数据都是以当年7月计算的,现在已经涨到1万了,你预期今年7月它会不到1万?

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 09:43 03/11/2005:

这样的话,就应该计算两个人的收入了^_^

◆ From “George Wang Xiao Xin” (abdallah), Subject: “Re: 影响未来上海楼市的八大风险”, On 10:01 03/11/2005:

老实说,licedar花得并不多。想舒适一点,花得必然就多,有所得并有所失。

◆ From “cqwang@g.com” (bigkid), Subject: “FW: 想买房子的可以看看”, On 14:28 03/11/2005:

参见附件FW: 想买房子的可以看看

◆ From “bluesea”, Subject: “Re: 想买房子的可以看看”, On 09:17 03/12/2005:

现在市场观望气愤这么浓,恐怕房子跌去均价跌20%马上就会有强劲的托盘。

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 想买房子的可以看看”, On 20:06 03/13/2005:

房价跌的话,20%-25%是一个坎。

因为市民买房的话,通常贷款占70%,加上利息的话,那么总付款的不到20%为首付款。也就是说一旦房价跌浮超过20%,对于那些刚买房几年的人来说,就会存在一个问题:假设房子买来时候总价100w,还欠银行85w,而这套房子现在的市价只值75w了……那么很多人就会有两个选择,1-继续还银行贷款85w;2-不还贷款,把房子丢给银行,然后自己再花75w去买一套同样的房子。而且,考虑到一套房子,银行会给开发商和最终购买者贷款两次,那么这种情况下,就会导致银行大量坏帐死帐的产生,进而引发整个信贷乃至金融体系的崩溃。

所以我赞同bs的意见,国内房价就算跌,也不会跌20%以上,这个不是用普通的供需分析能够推算的问题。

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 想买房子的可以看看”, On 20:17 03/13/2005:

新电脑没有装PDFREADER,刚装上看了kid的附件,这个报告的类似内容,我之前看到过。不过这篇报告没有涉及到对于房产投资者最重要的东西-跌浮的预测程度。当然对于一份证券研究论文来说,这样的内容要求是高了另外,我个人不赞同12个月内房价要跌这个论断。目前各类热钱的支撑正在热火朝天,就算要跌,也至少还要2-3年以后了。(除非打仗之类的事情发生)

p.s.据我了解,已经有几个房产投资商,05年放弃造房子而大家回家看NBA去了。一来是因为今年的地皮价格太高,二来是对于这个投资周期(2-3年)后的房价走势无法预测,索性放弃冒险。

◆ From “bluesea” (bluesea), Subject: “Re: 想买房子的可以看看”, On 09:17 03/14/2005:

我估计房价跌可能会是这样的过程,再涨上两三年,然后价格持稳。如果经济环境出现变化,会出现小幅降价。这时候很多人会说这是市场盘整。然后下跌,到一定程度政府会出调控手段,比如限制二手市场交易,鼓励买房。一些观望者开始买房托盘。然后就是庄家抽逃,房产大跌。

这 依然可能看供需关系,如果空房加新建房大于需求量,就是托不住的时候。现在么不是没有需求,而是这个价位的需求被控制住了。很多上海人买房的策略是,抛掉 以前自己城区的老房贷款一小部分买新房。这些老房由新移民,年轻夫妻接盘,已经有一个稳定的结构了。所以二手房市场价格,决定了房产价格。如果连普通二手 房都没人敢接,估计就是跌的时候。

可是,现在市场观望这么浓,很多人都是憋着不买房,房子一跌。这些人马上会跟进。到时候就看有多少投资者愿意抽逃了。所以么,我觉得现在的房子造得还够多,涨得还不够猛,将来大跌的环境还不够充分。

◆ From “owen” (owen), Subject: “Re: 想买房子的可以看看”, On 10:37 03/14/2005:

哎大众心里不明白啊
国人向来喜欢追涨杀跌
要不就不崩盘,要就崩就拦不住
1,2年不会跌,而后如果rmb继续坚挺不动,则房产市场将相对稳定
一旦rmb增值,套现盘将大量涌出,今年这2个月房价飞涨和这个关系不小
但是国际压力再大也不会打动政府,体会一下央行的感受,10多年来用8.3左右从广大群众手中收集来的外汇能让一下子就‘贬值’了?要个外汇储备排名有何实惠?
看到扩大进口,放宽出国换汇限制,开通合法向境外汇款……..?

TNND我要结婚只能租房了,7,8年后等孩子(如果有的话)大了再买房子了
TNND政府政策一相情愿低收入别想买了,银行都不贷款给小房子,低总价的房子了

◆ From “cqwang@gmail.com” (bigkid), Subject: “Fw: 老百姓是这样买房的”, On 15:39 03/18/2005:

要结婚了,等不下去了,房价还没有跌的趋势,和父母商量。。。

父母愁眉苦脸,咬咬牙,养老的钱也不要了,一辈子积蓄给你吧,付个首付。儿子愁眉苦脸,咬咬牙,工资3000元,每个月还2800,30年还清,平时就靠老婆每个月2000工资过日子了,还好老婆比较懂事,不吵不闹也同意了装修结婚钱?先找亲戚借吧,平时的生活费再省点,慢慢还。孩子头几年先不要了吧,否则只能天天喝粥了,但愿自己不要失业,父母不要生病……

勒紧裤带过了1年……自己的房子涨了30%,高兴!……盼望天天涨,得意自己当年多么明智,早知道就再买大一点继续勒紧裤带。又过了一年……房价又涨了20%,算算自己身价上百万了,高兴!

老板真抠门,不长工资,还暗示新来的外地大学生每个月给1500,还天天义务加班……老婆又抱怨单位远,工作辛苦,想换个环境,只好装糊涂,没敢接口。老妈问什么时候要孩子……继续装糊涂。同事买了新的MP3,低头看看自己老是死机的三星手机……算了,能用就行。

时间怎么过的这么慢,才还了2年贷款,还有28年要还……不过一想到自己的房子还在涨,心里还是美滋滋的。银行真不要脸,又加息了,每个月又要多还350,怎么工资不涨,唉……天天骑车上班吧。今天公司来了几个实习生,快要毕业了,正在找工作,一打听还是名牌大学的,实习期不要工资,只管饭,看把老板美的,还咕哝着,大学生就是好用,以前怎么没想到……我日!

……
最近听说二手房跌了,到家里附近的中介去一打听,好像也没怎么跌,原本120万的房现在还要115万,离当年的价还远着呢……安心!

老婆最近情绪不太好,老是说公司里某某又买了新车,某某又去了马尔代夫。以前不是说好了吗,人家过人家的日子,咱们过咱们的日子,家里的洗衣机坏了还没换呢,晚上回去问问老爸最近手头有没有闲钱……怎么开口呢?

听对门的张阿姨说,小区里好些没人住的空房最近都挂牌到中介去了,说是前两个月有不少国外资金都从楼市撤了,消息灵通的前几个月就脱手了,剩下的最近也急着找买家……琢磨着,不可能吧,昨天还人人嚷着上海房价不坑跌的,这次肯定又是谣言妈的!

人算不如天算,老婆竟然怀孕了,怎么那么不小心,犹豫不决,老婆马上要30了,要还是不要……妈的真头痛!商量了一晚上,还是要吧,船到桥头自然直,现在开始要努力工作,努力挣钱。不过想到那批大学生还真是烦人,不给钱都那么卖力……

……
房价好像是真跌了,今天去中介打听行情,中介热情的不得了,不过一听说不是来买房了,立刻就不理人了,他妈的,狗眼看人低,想当年还打电话到我家问是不是有房要卖呢。

这 个月银行的催缴贷款通知书好像变格式了,还附带了一份法律声明,妈的,老子什么时候说不还了,用得着那么严肃吗?今天也火大,本来还想跟老板谈谈加工资的 事情,没想到还没开口,老板先发话了:小严啊,你要努力啊,你看看公司新来的员工,尽管经验不足,但是有拼劲,你们这些老员工的可要随时注意啊。……我日!!!

又过了5个月……
今天老婆回来说,按照公司规定,女职员要生孩子,最好自动离职,公司给一笔补偿金,否则到时候大家都不好看。他妈的,天下老板一般黑啊,就这几千的补偿费顶个p用啊最后老婆还是辞职了,否则在公司天天穿小鞋,这日子还怎么过,反正再过几个月就要生了,在家歇着也好,就是生活费比较头痛,贷款……竟然还有27年,开始觉得有点长了。

最近在考虑着是不是要把房子卖了,不过要是卖了住哪里去呢?去和爸妈挤挤?老婆这一关不好过啊,最近在家情绪也不好,还是不要惹她生气算了,怀孕的女人!

唉!

还是忍不住,去中介转转,最近几个月,看的人多,买的人少,妈的,房价涨的时候人人抢,现在便宜了反而没人要了,中国人就是这点臭脾气,就他妈的喜欢凑热闹……先问问我这房能卖多少?什么?才80万,和我当年买的时候还便宜,这跌的也太快了吧?什么?还不一定有人买?@#%~$#^

回家拿计算机算了半天,把房子卖了还贷款,剩不了多少,这3年省吃俭用的钱都他妈的付了利息,我的装修啊~~~唉,先不告诉老婆。一晚上没睡好,要是房价再跌怎么办呢,把银行寄来的法律声明拿出来看看,写的还真他妈的严重,老婆马上要生孩子,还要用钱,老爸老妈看来是无能为力了,老婆现在又没有收入,真烦人。。头都要炸了。

终于忍不住,跟老婆商量,是不是先把房子卖了,然后租个房子,或者买个偏远小房子先住,等今后有钱了(中个500万)再买个大的。老婆倒是沉得住气,从头至尾一语不发,末了撇了我一眼:随你便吧,我爸妈那里你自己去说~~唉,还让不让人活啊!

今天到中介去挂牌,又听到个消息,说是银行为了避免风险,对房屋贷款采取更严格的审查措施,很多人想买房都贷不到款了。想当年我买这房,收入证明上随手就写了个10万/年,也没见人查吗,唉看来世道是真的变了。张阿姨今天又听来个消息,说是小区里好几套房都被银行收走了,下个月准备拍卖了,真没想到也有这么一天。

……
最终还是把房子卖了,也不知道这房价要跌到什么时候,买主是一对小夫妻,买来自己住,据说是觉得我家装修还不错,65万买走的,拿着钱把贷款还了,还剩1万多,父母省吃俭用一辈子的钱打了水瓢,结婚3年一分钱的积蓄都没有,老婆回了娘家,昨天去找老婆,铁将军把门……

唉,今后的日子怎么过唉……

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 老百姓是这样买房的”, On 16:02 03/18/2005:

传神啊
不过我还是坚持,房价的坚挺还会有几年,而且再跌也不会跌破今年年初的价格了。从宏观来说,有太多东西支撑着上海房价。

◆ From “Li, XuesOng” (licedar), Subject: “Re: 老百姓是这样买房的”, On 16:15 03/18/2005:

当它已经超过我的购买力的时候,涨到5万1平米和100万1平米已经没有什么区别了。如果有人一定要支持它涨的话,我也没有什么办法。以前的政治老师说过一句话,贫穷是恐怖主义的根源。

◆ From “Jerry” (liujerry), Subject: “Re: 老百姓是这样买房的”, On 16:22 03/18/2005:

是啊,又不是大白菜,说不值钱就不值钱了,不过倒是没人接盘的可能性比较大

◆ From “Wolfer Lee” (whitewolf), Subject: “Re: 老百姓是这样买房的”, On 16:38 03/18/2005:

我前段时间倒是听到另外一个理论。主要说目前外资都在涌向上海房产市场,但大部分的目的并不是通常说的期待人民币升值,而是打算真的投入在这个市场里面,最终发展是像纽约一样,市中心全部成为商业用地。(完)

 

About Abdallah

abdallah Wang,男,又名小新、阿布、阿香、阿拉伯人、乔治、肉串、肚皮…湛江东海人,双鱼座,20世纪70年代中后期出生于广西北海,其后辗转于湛江、南宁、上海、大连、北京、深圳、香港诸地生活、求学及谋生。SJTUer,电机系出身,IT青年,现居上海。
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  1. 很有道理,可惜我刚刚买进房子,准备继续看涨